Nakup nepremičnine: Med rabljenim in novim stanovanjem

V času, ko je ponudba na trgu nepremičnin raznovrstna in pestra, tako novogradenj kot rabljenih stanovanj, je težko izbrati. Eni se nagibajo k nakupu novega stanovanja, ker vanj razen osnovne opreme ni treba vložiti niti centa za prenovo, drugi so bolj naklonjeni rabljenim stanovanjem, ker so ta bodisi na boljši lokaciji bodisi so v celoti opremljena. O tem, kaj se trenutno bolj splača, novo ali staro, smo se pogovarjali s strokovnjaki iz nepremičninske stroke.

Pomembna je letnica stanovanja

Primož Pinter iz podjetja Primius gradnje pravi, da je treba, ko kupujemo stanovanje, pozornost usmeriti na letnico gradnje, in to iz enega samega razloga: "Protipotresne gradnje pred letom 1963 namreč nismo poznali." Pinter ugotavlja, da lahko danes v prid nakupu rabljenega stanovanja štejemo predvsem lokacijo, kjer nepremičnina stoji. Kljub temu opozori, da staro stanovanje ne pomeni tudi, da je slabo stanovanje. Rabljena stanovanja je z obsežnimi prenovami možno tako posodobiti, da so enakovredna novim. Česar pa ne moremo reči za stanovanjski objekt; četudi bomo obnovili stanovanje v njem, bo vedno ostal rabljen in v stanju, v kakršnem pač je. To je glavna razlika, razmišlja sogovornik. "Novi stanovanjski objekti so zasnovani sodobno že na praznem listu papirja. Prednosti so v statični ustreznosti s sodobnejšo zasnovanimi tlorisi, ki upoštevajo današnje bivalne potrebe. Energetska učinkovitost in prisotnost vedno več trajnostnih sestavin prav tako ustvarjata razliko v primerjavi s starejšimi objekti. Za parkiranje avtomobilov je pri novejših objektih tudi ustrezno poskrbljeno. Stanovalci poleg tega v novih objektih ne plačujejo rezervnega sklada prvih deset let, kar prijazno vpliva na stroškovno bilanco. Veliko dejavnikov torej govori v prid novim stanovanjem," še sklene Pinter.

Napredek v gradnji

Vsaka stvar na svetu ima rok uporabe, gradbeni materiali niso izjema, poudari Blaž Kosi iz podjetja K-ing. "Četudi govorimo o nekaj sto letih, še beton prej ko slej dotraja. No, pri stanovanju so sicer bolj kritični drugi elementi, na katere moramo biti pozorni. Nova stanovanja imajo materiale, ki imajo garancijo na izvedbo in ki predvsem še niso obrabljeni, to je nekaj, kar je pri starem stanovanju že zgodovina. Do obrabe seveda pride zaradi uporabe, kar je naravno. A najpogosteje so težave zaradi nepravilnega in nerednega vzdrževanja. Tukaj govorimo predvsem o takšnih skritih hibah, za katere ne moremo imeti garancije, da je prejšnji lastnik za njih poskrbel. To so malenkosti, ki sčasoma terjajo večja popravila. Pri novem stanovanju se temu za nekaj časa izognemo, sploh če smo odgovorni gospodarji ter ga redno vzdržujemo in skrbimo za stvari, ki niso direktno na očeh. S tem lahko zagotovimo daljšo kvaliteto materialov in bivanja. Ne smemo pa zanemariti tudi dejstva, da je v letih, odkar je bila določena stanovanjska stavba zgrajena, napredovala tudi gradbena znanost. Danes vemo veliko več o gradbenih materialih, spremenili so se gradbeni predpisi, poostrila se je gradbena zakonodaja," svoje razloge za to, zakaj je bolje kupiti novo stanovanje, pojasni Kosi. A hkrati opozori: "Seveda pa ni vse zlato, kar se sveti, in tako tudi vse novo ni boljše od starega. Zato se je priporočljivo in racionalno pred odločitvijo, ali kupiti staro ali novo, posvetovati s strokovnjaki, ki bodo znali neodvisno oceniti pravo vrednost enega in drugega ter kupca opozoriti na marsikatero past, ki se lahko skriva za dobro naneseno masko."
Primož Lobnik iz podjetja Novogradnje Maribor izpostavi kar nekaj prednosti novogradenj: "Razlika med prodajno ceno kvadratnega metra novega stanovanja v primerjavi s starim je majhna, saj je še vedno v povprečju samo 20-odstotna. Ta razlika se v praksi hitro pokrije že z dejstvom, da po večini pri novogradnji na manjši kvadraturi tloris omogoča več funkcionalnosti in s tem izboljšano rabo prostora. Da o prednostih novogradenj ne govorimo - o sodobni zasnovi tlorisov, večjemu udobju, individualnemu upravljanju porabe energije, nižjim stroškom, kakovostnejši urbani ureditvi z garažnimi hišami in garanciji za odpravo napak."

Nakup rabljenega stanovanja cenovno sprejemljivejši

Karmen Rubin iz podjetja Atrium nepremičnine ugotavlja, da so kupci pri iskanju primerne nepremičnine postali pozorni na več dejavnikov. "Ali se odločiti za novo ali rabljeno, je vprašanje, s katerim se ukvarja večina kupcev," pravi Rubinova. "Nova stanovanja zagotovo imajo prednost pred starejšimi. Predvsem imajo razgiban tloris, moderno zasnovo, omogočajo več svobode tudi pri kasnejši izbiri notranje opreme. Sodobna zasnova tako objekta kot okolice ter možnost sodelovanja pri izbiri gradnje in opreme sta dodatna plusa, ki prepričata potencialnega kupca. Novi objekti imajo dvigala - vsi vemo, da starejši ko postajamo, težje premagujemo stopnice. Novi objekti so energetsko učinkovitejši, uporabljeni so okolju prijazni materiali, lastni števci pa omogočajo nadzor nad porabo stroškov. Prav tako imajo novogradnje urejene podzemne garaže in zunanja parkirišča, kar omogoča hiter dostop, lastnikom pa prihrani marsikatero živčno minuto iskanja parkirišča za svojega jeklenega konjička."
Rubinova pravi, da imajo tudi rabljene nepremičnine svoje prednosti: "Pri nakupu rabljenega stanovanja največkrat odtehtata cena in lokacija, cena rabljenega stanovanja je še vedno nižja od cene novogradnje, kar privlači kupce. Tudi lokacijsko so starejši bloki velikokrat bližje središčem mest, kjer novogradenj praktično ni. Posledično je vsakdanja logistika predvsem za družine lažja in hitrejša. Dodatna prednost za kupca je opremljenost stanovanja. V veliki večini namreč prodajalec ob prodaji stanovanja pusti v njem kuhinjo, če je narejena po meri, vsa druga oprema pa je tudi stvar dogovora." Je pa treba vzeti v zakup, opozori sogovornica, da je velikokrat strošek obnove večji, kot si ga v startu zamišljamo ali predstavljamo. "Dejstvo je, da si bo vsak stanovanje prilagodil po svoje, mu vdihnil svoj pečat in osebnost. Če je stanovanje neobnovljeno ali lastnik vanj ni vlagal, se strošek obnove dodatno poveča, saj to pomeni večje popravke, kot so denimo menjava vodovodnih napeljav, električnih inštalacij, zamenjava stavbnega pohištva. Ob tem je še treba upoštevati iskanje obrtnikov, čas, potreben za dogovarjanje in usklajevanje, ter na koncu koncev stres zaradi morebitnih zapletov ali zamud. Blok, v katerem je stanovanje, je tudi energetsko manj učinkovit, nekateri niti nimajo izolacijske fasade, veliko jih ima še prva dvigala, kar pomeni višje stroške rezervnega sklada in upravljanja. Stanovalci se jezijo tudi nad pomanjkanjem parkirnih mest, saj so bila parkirišča v času gradnje predvidena za manj avtomobilov, kot jih imamo danes," razmišlja Rubinova. In sklene: "Kaj se splača kupiti, je stvar posameznika. Tehtnica se sicer preveša v prid novogradnji, a tudi rabljenim stanovanjem je treba dati priložnost. Ne glede na vse pa je rabljeno stanovanje v trenutku nakupa cenovno sprejemljivejše in za marsikoga tudi lažje dosegljivo."

Višja kakovost bivanja

Prednosti novogradenj so očitne že na prvi pogled, pravi Branko Potočnik iz podjetja Insa nepremičnine, "od sodobne arhitekture do modernih gradbenih materialov, kar prepriča kupca". Prednost so tudi večja energetska učinkovitost in moderne tehnične rešitve, zagotovljeno je zadostno število parkirnih prostorov, običajno so na voljo tudi parkirna mesta v podzemnih garažah, našteva Potočnik, a nadaljuje: "Ena glavnih slabosti novogradenj je, da pri vsaki novozgrajeni nepremičnini obstaja možnost, da se bodo v prvih mesecih oziroma letih uporabe pojavile slabosti oziroma napake, ki jih ob prevzemu ni možno ugotoviti. Zakonodajalec je za njihovo odpravo predvidel varnostne mehanizme, kot so bančne garancije ali zadržanje dela kupnine, vendar zadeva v praksi bolj slabo deluje, tudi zato, ker nekateri investitorji ustanavljajo t. i. projektna podjetja, ki ugasnejo z dokončanjem in prodajo gradnje." Prav tako je Potočnik prepričan, da moderne arhitekturne rešitve niso za vsakogar in včasih tudi niso funkcionalne. Pravi, da je glavna prednost rabljenih stanovanj lokacija, slabost pa dotrajanost nepremičnine ter finančno in organizacijsko breme obnove. "Enoznačnega odgovora, kaj se splača kupiti, ni. Odločitev je odvisna od želja in zmožnosti posameznika," je prepričan sogovornik. Jasmina Sanković iz agencije RE/MAX Maribor opozarja, da so nova stanovanja nekoliko dražja od rabljenih, je pa treba upoštevati, da pri novogradnji še deset let ni stroška rezervnega sklada, ni stroškov obnove, obratovalni stroški, kot je strošek ogrevanja, so nižji. "V novih stanovanjih je kakovost bivanja višja, tloris oziroma razporeditev prostorov je bolj prilagojena današnjim potrebam, prav tako so novozgrajeni objekti sodobno zasnovani in predvidevajo boljšo opremljenost objekta: varnostni sistem, varovana parkirna mesta v garažah, dvigala. Prednost rabljenega stanovanja je, da lahko izbiramo med dobrimi, zaželenimi lokacijami, v večini je tudi gradnja kakovostna. Med slabosti spadajo višji obratovalni stroški, stroški obnove in slabi, nefunkcionalni tlorisi stanovanj. V središču mesta starejši objekti nimajo podzemnih garaž, v številnih primerih je število parkirnih mest manjše, zato lahko parkiranje avtomobila pomeni dodaten strošek."

Na eni strani lokacija, na drugi cena

Sankovićeva ocenjuje, da je stroškovno nakup novogradnje rentabilnejši. "Višjo ceno novogradnje lahko enačimo s ceno rabljenega stanovanja ob upoštevanju stroškov obnove in vzpostavitve sodobnega funkcionalnega bivalnega prostora, seveda če je to sploh mogoče. Po drugi strani pa je lokacija ključen in zagotovo odločilen kriterij pri velikem številu kupcev, zato se je treba v središču mesta odločiti za rabljeno stanovanje, saj novogradenj skoraj ni oziroma so prodane."
Tudi Mojca Žižek Mesarec iz Mojca nepremičnin, Galea, s.p., vidi v novogradnjah številne prednosti, od nižjih stroškov vzdrževanja in obratovalnih stroškov do bolj učinkovitih napeljav in naprav ter energetske varčnosti objekta. "Slabost novih stanovanj pa je predvsem cena, saj je za vsaj petino višja od cene rabljenih stanovanj, na nekaterih bolj želenih lokacijah pa je ta razlika še večja," opozori sogovornica. Prepričana je, da imajo tudi rabljena stanovanja nekaj prednosti, denimo lokacijo in urejeno, utečeno infrastrukturo v naselju ali delu naselja, kjer so, prav tako so napake in površnosti ob gradnji že lahko bile odpravljene. "Upoštevati pa je treba, da se pri cenah starih stanovanj premalo upoštevajo stroški prenove tako stanovanja kot objekta. Obseg potencialnih investicijsko vzdrževalnih del, kamor sodijo obnova fasade, strehe, prezračevalnih sistemov, dvigal, požarnih sistemov, prilagoditev novim zakonodajam, montaža merilnikov porabe energentov in podobno, lahko za marsikoga pomenijo skrito uganko," razmišlja Mojca Žižek Mesarec. Pravi, da je to, kaj se komu splača, odvisno od želja, potreb in prioritet. "Na srečo so na trgu tako nova kot stara stanovanja in tako kupci lahko izbirajo," še sklene sogovornica.