Neprofitne najemnine prenizke, stanovanj pa občutno premalo

Stanovanj za najem primanjkuje, tako državnih, neprofitnih kot tistih, ki jih po precej zasoljenih cenah oddajajo zasebniki.

Igor Napast

V Sloveniji se na trgu stanovanj obeta kar nekaj sprememb. Po eni strani je ministrstvo za okolje in prostor na začetku tedna dalo v javno obravnavo predlog novele stanovanjskega zakona, ki med drugim predvideva zvišanje neprofitne najemnine in hkrati subvencij. Poleg tega predvideva višje zadolževanje stanovanjskih skladov, ustanovitev javne najemniške službe in spremembe glede soglasij v večstanovanjskih stavbah. Namen novega zakona je, kot so sporočili iz ministrstva, predvsem zagotoviti lažjo dostopnost do stanovanj mladim, starejšim in drugim ranljivim skupinam prebivalstva. Zakon bo v javni obravnavi do 20. avgusta. Po drugi strani pa Stanovanjski sklad RS pospešeno gradi najemna stanovanja, in to po vsej Sloveniji. Prosilcev za neprofitna stanovanja ne manjka, čakalne dobe so dolge, povpraševanje že dolgo krepko presega ponudbo na trgu.

Povpraševanje močno presega ponudbo

"Koliko najemnih stanovanj potrebujemo, je skoraj nemogoče oceniti," pravi Mojca Žižek Mesarec iz mariborskega podjetja Galea nepremičnine. Po njenih besedah država potrebuje dolgoročni načrt reševanja stanovanjske politike tako na lokalnem kot na nacionalnem nivoju. "V Mariboru je veliko pomanjkanje neprofitnih stanovanj, primanjkuje tudi zasebnih nepremičnin za najem," poudari Mesarčeva. "Poskrbeti bo treba za študente, mlade družine, samske, socialno šibke, v bistvu za vse skupine," je mnenja sogovornica. Po najemu stanovanj zadnja leta zelo raste povpraševanje, ocenjuje Branko Potočnik, direktor nepremičninskega podjetja Insa nepremičnine. Pot do lastniškega stanovanja ni za vse enaka, opozori Potočnik: "Vedno več ljudi ni kreditno sposobnih in lastniškega stanovanja ne morejo financirati. To so predvsem mladi, ki nimajo ustreznih pogodb o zaposlitvi za nedoločen čas, in mnogi, ki nimajo dovolj visokih plač, da bi od banke dobili posojilo. Od lani, ko je Banka Slovenije zaostrila pogoje za financiranje in dvignila minimalni znesek plače, ki mora strankam po odbitkih ostati na računu, je kreditno nesposoben še večji del prebivalstva."

2144

stanovanj v skupni vrednosti 286 milijonov evrov ta čas gradi Stanovanjski sklad RS

Maribor: V naslednjih letih več kot 400 stanovanj

Pri Stanovanjskem skladu RS so prepričani, da bodo z novimi javnimi najemnimi stanovanji, ki jih gradijo ali jih bodo v prihodnjih letih zgradili, vsaj delno skrajšali seznam čakajočih. Sklad ima šest tisoč najemnih stanovanj, do leta 2023 bodo v okviru lastnih projektov zgradili predvidoma 1447 stanovanjskih enot. Letos oziroma prihodnje leto bo na razpolago 498 stanovanj v soseski Novo Brdo v Ljubljani, 109 stanovanj za mlade v Gerbičevi ulici v Ljubljani, dokončana pa bo tudi prva faza soseske Pod Pekrsko gorco, ki bo najemniškemu trgu v Mariboru ponudila 212 stanovanj, od tega 30 oskrbovanih. V drugi fazi je predvidenih še dodatnih 188 stanovanj, tudi 30 oskrbovanih. Sklad namerava graditi še v Kopru, Lukovici, Kranju, Mariboru, na Jesenicah ...

Podcenjena neprofitna najemnina

Kot eno ključnih težav, da je v Sloveniji javnih najemnih stanovanj premalo, Boštjan Udovič iz zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS-ju vidi predvsem v podcenjeni neprofitni najemnini. Ta se, pravi Udovič, ni uskladila že trinajst let, zaradi česar skladi ne morejo ne ohranjati obstoječega sklada stanovanj ne investirati v gradnjo novih.
Prav zaradi tega na ministrstvu za okolje in prostor predlagajo zvišanje neprofitne najemnine. Predlog novele tako predvideva postopno zvišanje vrednosti točke z zdajšnjih 2,63 na 3,50 evra v treh letih: naslednje leto na 2,92 evra, v letu 2022 na 3,21 in v letu 2023 na 3,50 evra. Ob tem se bo po predlogu subvencija najemnine zvišala na največ 85 odstotkov priznane neprofitne najemnine (zdaj 80), s čimer dvig neprofitne najemnine ne bi prizadel socialno najranljivejših, ki so že zdaj upravičeni do polne subvencije najemnine, razmišljajo na ministrstvu.

Vpliva na cene nepremičnin ne bo

Kljub temu da se trgu najemnih stanovanj obetajo nove nepremičnine, pa nepremičninski posredniki ne pričakujejo, da to utegne vplivati na prodajne cene nepremičnin. "Glede na to, da bo treba za najem neprofitnega stanovanja izpolnjevati razpisne pogoje, ki so dokaj zahtevni, in se je v preteklosti, vsaj v Mariboru in okolici, za eno stanovanje potegovalo tudi čez tisoč kandidatov oziroma prosilcev, lahko pridemo do zaključka, da kratkoročno ne bo posebnega vpliva ne na cene na zasebnem najemniškem trgu ne na prodajne cene rabljenih ali novih stanovanj," ocenjuje Boris Lajh iz nepremičninske agencije Century21.
"Gre za različna segmenta strank," pa opozori Branko Potočnik iz podjetja Insa nepremičnine. "Tisti, ki iščejo najemna stanovanja, so en segment, na drugi strani pa imamo stranke, ki želijo bivati v lastni nepremičnini in o najemu ne razmišljajo ali pa ta za njih pomeni zgolj kratkoročno rešitev. V nakupu lastne nepremičnine vidijo številne prednosti, tudi to, da si lahko nepremičnino uredijo in izberejo po svoji želji in jo prilagodijo svojim življenjskim potrebam. Prav tako se stranke zavedajo, da lastna nepremičnina pomeni varno naložbo za starost - vedno jo lahko prodamo."

Prazna kar tretjina stanovanj v Sloveniji

Pri Stanovanjskem skladu dodatno računajo tudi na stanovanja, ki bi bila na voljo za najem in bi jih v upravljanje dobili od lastnikov, katerih nepremičnine so prazne, sami pa nimajo interesa, da bi se ukvarjali z najemniki. Ti lastniki bi skladu svoje stanovanje dali v upravljanje za najmanj tri leta, sklad pa bi ga oddal naprej. V Sloveniji je namreč po podatkih prazna kar petina stanovanj, skoraj polovica pa jih je v lasti upokojencev. Ti stanovanj sami ne želijo oddati ali pa se bojijo, da najemnik ne bo plačeval najemnine in drugih stroškov ali da bi ga poškodoval, prav tako se ne želijo ukvarjati s težavami pri izterjavah, obnavljanjem stanovanja. Zato ministrstvo predlaga, da bi to vlogo prevzela javna stanovanjska služba pod okriljem Stanovanjskega sklada. Sprememba zakona bi spodbudila tudi legalno oddajanje tistih stanovanj, ki se zdaj oddajajo na črno. To pa je še eden od problemov trga najemnin stanovanj v Sloveniji, s katerim se bo v prihodnje treba spopasti.