Kaj bi prinesel in kaj rešil nepremičninski davek

Vlada je napovedala davčne spremembe, v okviru katerih naj bi predvidoma leta 2025 uveljavila davek na nepremičnine, ki bo nadomestil zdajšnje nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč. Finančni minister Klemen Boštjančič je pojasnil le, da razmišljajo v smeri progresivne obdavčitve nepremičnin, kaj obdavčitev konkretno prinaša, pa ne. V praksi naj bi dodatno obdavčili samo tiste, ki imajo v lasti več nepremičnin. Bi bila takšna obdavčitev pravična in kakšno sporočilo z njo pošiljajo državljanom? Kot opozori Anton Kožar, direktor Inštituta za nepremičnine, scenarij davčnih sprememb še sploh ni dorečen: "Ima pa že dolgo zgodovinsko brado. Prva obljuba, da bo davek na nepremičnine uveden, je bila za leto 2004, najnovejša je za leto 2024. A zgodovina se rada ponavlja." Zato je resnost politike na preizkušnji, poudari Kožar in doda, da se večina lastnikov nepremičnin zaveda, da bo davek slej ko prej uveden. In medtem ko Boštjan Udovič, direktor zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS, ocenjuje, da z uvedbo davka na nepremičnine precej zamujamo, je Marko Novak, predsednik upravnega odbora Slovenskega nepremičninska združenja - FIABCI Slovenija, glede tega precej kritičen. Po njegovih besedah obdavčiti samo nepremičnine, do katerih Slovenci gojijo močna čustva, ne tudi preostalega premoženja, ne bi bila prava pot.

Kdo sodi me premožnejše Slovence

"Če bi se obdavčile zgolj nepremičnine, bi bila to 'voda na davčni mlin' najpremožnejšim v naši družbi, ki imajo nekaj deset ali več milijonov premoženja. Z obdavčitvijo zgolj nepremičnin bi se namreč spregledalo 90 do 95 odstotkov odhodkov njihovega premoženja," je prepričan Novak. Za začetek bi bilo treba jasno določiti, kdo sodi med premožnejše v Sloveniji, opozori. "Svet premoženja je namreč svet številk in ne besednih opisov," poudari in pojasni, da se po mednarodno dostopnih podatkih (World Inequality Database) pri nas med deset odstotkov najbogatejših (razred 3) uvrstiš že, če poseduješ premoženje, vredno najmanj 150 tisoč evrov. "Za vstop v drugi razred oziroma med pet odstotkov najpremožnejših je dovolj 257 tisočakov, v prvi razred, kamor sodi en odstotek, pa 600 tisoč evrov. Za primerjavo: V Avstriji zgornji razred oziroma en odstotek najpremožnejših tvorijo tisti, ki imajo za 1,2 milijona evrov skupnega premoženja, v ZDA 2,5 milijona."

Hkrati pa Novak opozori, da ima v Sloveniji le pet tisoč ljudi v lasti stanovanjske nepremičnine, vredne več kot milijon evrov, tri milijone evrov vredne nepremičnine pa zgolj sto Slovencev." Večina premoženja najpremožnejših sto družin pri nas je po njegovem mnenju tako skoncentrirana v njihovem premoženju, ocenjenem na osem milijard evrov, katerega glavnine pa ne predstavljajo nepremičnine, ampak podjetja in njihovi prihodki. "Dejstvo je, da višje ko je nekdo na lestvici premoženja, manjši delež predstavljajo nepremičnine v tem premoženju. Tako je povsod v svetu," pristavi.

Lastnikov več nepremičnin ni veliko

Prav tako v Sloveniji ni veliko lastnikov, ki bi imeli več nepremičnin, opozori Boštjan Udovič: "Približno 80 odstotkov jih ima v lasti nepremičnino, v kateri prebiva, kar pomeni, da bi s progresivno obdavčitvijo zbrali relativno malo prihodkov." Čeravno podrobnosti še niso znane, bi spremembe v smeri progresivne obdavčitve vsake naslednje nepremičnine, lahko bile ekonomsko škodljiv pristop, saj se namesto na zemljiške rente osredotoča na vrednost nepremičnin, ki so poleg potrošnje v obliki implicitne ali dejanske najemnine oblika varčevanja, pa zatrdi Anže Burger, profesor na Fakulteti za družbene vede. Meni, da bi bilo bolj smiselno obdavčiti pretežno vrednost zazidljivih zemljišč, "ker z njihovo obdavčitvijo ne zmanjšujemo ponudbe in ekonomske aktivnosti, obenem pa obdavčimo rente, ki ne izhajajo iz lastnikovega dela, ampak zgolj iz eksternalij urbanizacije, infrastrukture, prednosti aglomeracije in povpraševanja po zemljiščih".

Kot nadaljuje, bi bilo vrednost nepremičnine smiselno obdavčiti v manjšem delu, lahko tudi progresivno, tako da lastnik plača davek šele nad določeno stanovanjsko površino, denimo 50 kvadratnih metrov. "Na ta način bi družina z blokovskim stanovanjem v mestu plačala majhen davek, saj bi se davek na zemljišče porazdelil med več stanovalcev. Ista družina v hiši z vrtom na podeželju bi plačala več davka, družina v hiši z vrtom v Ljubljani pa največ." Zakaj? Tam so zemljišča najdražja in prostor najbolj dragocen, zato moramo ljudi spodbuditi k bolj učinkoviti gradnji in bivanju, je odločen Burger. "V nasprotnem primeru smo na dobri poti, da postanemo London ali Dublin, kjer si povprečen mlad posameznik ali družina ne more več privoščiti nakupa stanovanja." Burger se tudi sprašuje, zakaj bi delali razliko med dohodki od dela, oddajanja premoženja v najem ali drugimi dohodki od kapitala. "Smiselno je razširiti davčno osnovo in znižati najvišje mejne davčne stopnje in uvesti socialno kapico. Treba je znižati visoko progresivnost slovenskega davčnega sistema, ki nas dela nekonkurenčne za izobraženo delovno silo in neposredne tuje investicije."

Z davki do novih stanovanj

Vprašanje pa je tudi, ali bi pobiranje tovrstnih davkov vplivalo na stanovanjski trg, ki ga pesti pomanjkanje javnih najemnih stanovanj. Udovič je sicer prepričan, da bi na srednji rok lahko prispevali k zmanjšanju števila praznih stanovanj. Vendar pa so za spodbujanje najemnega trga nujni tudi drugi ukrepi, poudari - predvsem izboljšanje pravnega varstva najemodajalcev pa tudi znižanje davčnih bremen. Da je del davka na premoženje lahko "prinašalec stalnih sredstev" za gradnjo najemnih stanovanj, ki jih gradi Stanovanjski sklad RS, pa ugotavlja Novak. "Četrtino teh sredstev, ki predstavlja denimo 50 milijonov evro letno, in tri četrtine kredita za izgradnjo najemnih stanovanj lahko vzdržuje shemo, da bi vsako leto pri nas zgradili okoli tisoč stanovanj. Več jih bomo zgradili težko, zaradi drugih lastnosti, ki so zunaj polja financ in jih tudi davek ne more rešiti. Gre predvsem za sistem pridobivanja zemljišč po primerni ceni in pomanjkanje gradbenih delavcev. Tukaj sta dve glavni sistemski oviri, ki jih ne ta ne kakšen drug davek ne bo zmanjšal."

Burger pa je odločen: "Država ne sme posegati na nepremičninski trg z gradnjo državnih stanovanj, to je zame zloraba moči." Stanovanjsko problematiko lahko po njegovem mnenju zelo preprosto reši tako, da Ljubljano in druge mestne občine, kjer manjka stanovanj, prisili, da liberalizirajo gradnjo na vseh zazidljivih zemljiščih znotraj mesta in v nekem pasu okrog mesta. Občina naj potem poskrbi za urbanistično zasnovo in infrastrukturno pripravi zemljišča, zasebni investitorji pa naj potem gradijo prostorsko učinkovite objekte. "Samo z izgradnjo vsaj 50 tisoč novih stanovanj v naslednjih nekaj letih bodo cene padle na vzdržno raven," ocenjuje Burger, ki pravi, da trenutni sistem načrtnega omejevanja gradnje ustreza nepremičninskemu lobiju. "Ekstremne cene namreč omogočajo visoke zaslužke po vsej verigi od prodaje zemljišča, precenjenih gradbenih storitev in provizije pri prodaji nepremičnin. Obstoječi lastniki imajo od tega koristi tudi v obliki ekstremno visokih najemnin," sklene.