Trg nepremičnin v Mariboru: Dobrim lokacijam cene rastejo, slabšim padajo

Da slovenski nepremičninski trg ostaja zanimiv za domače kupce in bo takšen tudi v prihodnje, saj imajo nepremičnine za Slovence čustveno vrednost, je na prvi nepremičninski konferenci, ki so jo pripravili v skupini Novogradnje Maribor in nanjo povabili dobre poznavalce dogajanja na domačem stanovanjskem trgu, uvodoma opozoril Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS, ko ga je povezovalec Vasilij Krivec, novinar Financ, nagovoril k orisu aktualnega stanja na trgu nepremičnin. Hkrati pa je Udovič opozoril na spremembe, ki so se na trgu zgodile zadnjih nekaj let, predvsem zadnja tri leta. Zlasti na nepremičninsko evforijo, ki jo je poganjala tudi bančna politika s privlačnimi obrestnimi merami kreditiranja, svoj pečat pa je pustila tudi pandemija. Zaradi ukrepov so gospodinjstva namreč trošila manj, s čimer se je privarčeval denar. Nekateri pa so na račun dodatkov, prejetih za delo v posebnih razmerah, zaslužili dodaten denar, ki so ga nalagali v nepremičnine. Povpraševanje po slednjih se je v tem času samo še krepilo, z njim pa so rasle tudi cene.

Sicer pa je na nepremičninski trg, ki je na spremembe precej dovzeten, po Udovičevem mnenju vplivala tudi menjava vlade. Nova je namreč že napovedala davčne reforme, ki zajemajo tudi morebitno obdavčitev nepremičnin. Ta pa bi utegnila zagnati trg praznih nepremičnin v Sloveniji. Po Krivčevih izračunih naj bi bilo samo v Mariboru ta čas praznih pet tisoč stanovanj, v Ljubljani pa kar enajst tisoč, vrednih 3,2 milijarde evrov.

Čakanje na padec cen

Z uvedbo davka bi namreč, je mnenja Udovič, številni lastniki praznih nepremičnin krepko premislili o njihovi nadaljnji usodi, kar nekaj pa se bi jih odločilo za prodajo ali oddajo. S tem bi na trg prišla dodatna nujno potrebna stanovanja, kljub temu pa nova ponudba vendarle ne bi sprožila v javnosti tako težko pričakovanega padca cen, je prepričan dober poznavalec nepremičninskega trga pri nas. Je pa po njegovem mnenju na trgu "čakajoči na nižje cene in ugodnejšo ponudbo" že zaznati nekakšno zatišje, kar ugotavlja v svojih izjavah tudi večina nepremičninski posrednikov. "Predvsem je čutiti previdnost strank," opaža Branko Potočnik, direktor družbe Insa nepremičnine. Zaradi pričakovanj, da se bodo stanovanja in hiše pocenile, bi se lahko trg znašel v krču, je prepričan Udovič: "Lahko bi prišlo do zastoja na trgu, kakršnega poznamo iz leta 2008." Takrat so najkrajšo potegnila prav gradbena podjetja in tudi ponudniki nepremičnin, saj je prodaja nepremičnin skoraj povsem ugasnila. Kljub morebitnemu črnemu scenariju, ki ga je napovedal, pa sogovornik hitrega in znatnega padca cen nepremičnin v Sloveniji ne napoveduje, saj je povpraševanje po nepremičninah še vedno večje od ponudbe, čeravno je ta, kot smo izvedeli na konferenci, dokaj raznolika. Primanjkuje zgolj novogradenj. Čeravno se ta čas v Mariboru in okolici gradi, je večina novih stanovanj razprodanih zelo hitro, je poudaril Matic Reberčnik iz skupine Novogradnje Maribor, kjer načrtujejo v krajšem časovnem obdobju gradnjo tisoč stanovanj. Do konca leta bodo dali na trg še približno sto stanovanj.

Denar je bil poceni

Za mariborski nepremičninski trg je že nekaj časa značilna tanka meja med ceno rabljenega in novega stanovanja, na kar so prav tako opozorili udeleženci konference. Da so rabljena stanovanja v Mariboru zadnji dve leti doživela največji skok cen v državi, kažejo tudi podatki Statističnega urada RS. In sicer, kot je pojasnil Krivec, so se cene stanovanjskih nepremičnin od leta 2020 do leta 2022 v Mariboru dvignile za slabih 21 odstotkov, samo v letih 2021 in 2022 za slabih 14 odstotkov, v Ljubljani zgolj za enajst. A dejstvo je, da je kvadratni meter rabljene nepremičnine tako v prestolnici kot na Obali dražji kot v Mariboru - v Ljubljani je povprečna cena kvadratnega metra 3500 evrov, v Mariboru 2100. Zakaj je bil skok cen rabljenih nepremičnin najbolj očiten v štajerski prestolnici, je poskušala odgovoriti Alenka Petrović, nepremičninska posrednica Novogradnje Maribor-Center: "Zadnja leta beležimo izredno velik interes po mariborskih nepremičninah. Ker so stanovanja v Ljubljani, Kranjski Gori in na Obali dražja od mariborskih, so slednja postala zanimiva tudi za prebivalce iz drugih delov države." Temu je pritrdil tudi Potočnik in pojasnil, da je bilo kupovanje mariborskih nepremičnin najbolj očitno v času zdravstvene krize, ko so nekateri svoje prihodke investirali v nakup stanovanj. "Za ceno enega stanovanja v prestolnici so v Mariboru na nekoliko slabših lokacijah dobili kar dve. Zavedati se je treba, da lokacija nepremičnin v času največje evforije in pri naložbenih nakupih ni igrala pomembnejše vloge, kot jo na primer danes," je opozoril Potočnik. Prav tako je razkril, da so bili nepremičninski posredniki pogosto priča prizorom, ko je na ogled enega stanovanja prišlo 15 kupcev, ki so mu, da bi prišli do nakupa, po načelu "kdo da več" sami dvigovali ceno. "Ravno takšni dogodki so pospešili nenadno in hitro rast cen nepremičnin v Mariboru. K vsemu pa je dodatno prispevalo tudi dejstvo, da je bil denar takrat poceni. Tako kot ne bo nikoli več."

Novogradnje se bodo še dražile

V vrsti za nakup so v minulih letih stali tudi kupci novogradenj, se kdaj med seboj celo sporekli, kdo bo prišel do stanovanja, je še živ spomin na prodajno mrzlico Luke Jurića iz Novogradenje Maribor. Večina nepremičnin je bila po njegovih besedah razprodanih oziroma rezerviranih, preden so jih sploh dali v prodajo. A zaradi tako velikega interesa cen niso višali, je še zatrdil. Jih pa prilagajajo zadnjih nekaj mesecev, tudi zaradi vse višjih gradbenih stroškov - samo lani se je gradnja stanovanj podražila za 15 odstotkov - in energetske krize. Čeravno se je slednja nekoliko umirila, se cene nekaterih materialov še vedno višajo, dražji so tudi stroški dela, je opozoril Matic Reberčnik. Zato o kakršnem koli nižanju cen novozgrajenega kvadratnega metra ne razmišljajo, ravno nasprotno, cene se bodo novogradnjam tudi v prihodnje višale. A bo ta rast po zagotovilih Reberčnika zmerna. Trenutno je za kvadratni meter novega stanovanja, kot je pojasnil Jurič, v Mariboru treba odšteti 2800 evrov z vključenim DDV. Za primerjavo - v Ljubljani na boljših lokacijah tudi 5000 ali pa celo 8000 evrov. Na vprašanje, ali postajajo novogradnje v Mariboru predrage za mariborski žep, je Jurič odgovoril: "Kakor za koga, trdim pa, da so novogradnje v Mariboru še vedno cenejše kot marsikje drugod po Sloveniji." Po njegovih besedah se kupci tudi vedno bolj zavedajo prednosti, ki jih prinaša nakup novega stanovanja ali hiše: "Vrednost se ohrani oziroma z leti celo poveča, pozitivna stran so garancije in dejstvo, da je v stanovanju vse novo, tudi energetsko varčno ..."

Tudi Potočnik je mnenja, da so nepremičnine v Mariboru nekaterim predrage, drugim pa ne. Je pa prepričan, da lahko mlad par v mestu pod Pohorjem hitreje pride do strehe nad glavo kot denimo v Ljubljani ali na Obali. Da pa je cena nepremičnine tudi znotraj mesta odvisna od lokacije, kjer se ta nahaja. Ali kot je razkrila Petrovićeva - rekorder po dvigu cen nepremičnin je bilo v zadnjem času mariborsko blokovsko naselje Nova vas, za katero je interes med kupci zelo velik. Cene so visoke tudi v središču mesta, manj pa denimo na Teznu. "Ni isto, če stanovanje prodajate v Ljubljanski ulici ali v Štrekljevi. V prvem primeru lahko za stanovanje iztržite 110 tisočakov, v drugem pa deset tisoč evrov manj. Dobrim lokacijam v mestu cene rastejo, slabšim padajo," je bil nedvoumen Potočnik. Mnogi danes kupujejo nepremičnino tudi tam, kjer so se rodili, nekoč bivali, ker ima ta lokacija zanje posebno vrednost. Vasilij Krivec pa je še razkril, da je bilo treba za kvadratni meter najdražje nazadnje prodanega rabljenega stanovanja v Mariboru odšteti 3300 evrov. Nepremičnina v velikosti 102 m² je na Lentu, ki so ga sogovorniki na konferenci prav tako označili za eno boljših lokacij v Mariboru.