Nova pravila za kratkoročne najeme tik pred potrditvijo: Več reda ali manj turistov?

Minister za gospodarstvo, turizem in šport Matjaž Han se je ta teden sestal z župani in županjami slovenskih občin, razpravljali so tudi o prihajajoči regulaciji kratkoročnega oddajanja stanovanj. Na ministrstvu poudarjajo, da so pri pripravi novega Zakona o gostinstvu upoštevali tudi predloge občin, zakon pa je zdaj tik pred potrditvijo. Kot smo izvedeli, ga bodo po zaključnem usklajevanju z zainteresiranimi stranmi predvidoma že prihodnji teden posredovali v obravnavo na vlado, nato pa še v državni zbor, tam bodo poslanci odločali o njegovi dokončni usodi.

Zakon, ki je bil maja lani poslan v javno obravnavo, že od začetka sproža razprave v javnosti in je deležen številnih kritik, predvsem sobodajalcev, ki opozarjajo, da bodo omejitve negativno vplivale na turistično ponudbo in zasebne pobude za oddajanje stanovanj. Po predlogu bo za fizične osebe predvidena omejitev oddajanja stanovanj v večstanovanjskih stavbah na največ 60 dni na leto. V eno- in dvostanovanjskih stavbah, v katerih ima sobodajalec stalno prebivališče, bo dovoljena oddaja do 150 dni letno, vendar le do polovice uporabne površine stanovanja.

Ker zakon občinam podeljuje večje pristojnosti pri nadzoru in prilagajanju omejitev glede na lokalne potrebe, smo preverili, kakšno je njihovo mnenje o predlogu.

Bled: Spremembe prinašajo več reda

Na Občini Bled podpirajo spremembe, saj verjamejo, da bo novi zakon pripomogel k boljši regulaciji nepremičninskega trga, zvišanju kakovosti turistične ponudbe in večjemu redu na področju kratkoročnega oddajanja. Poudarjajo, da so v preteklosti večkrat opozarjali na številne kršitve, a niso imeli učinkovitih vzvodov za ukrepanje.

Niso še sprejeli dokončne odločitve glede lokalnih omejitev kratkoročnega oddajanja, vendar poudarjajo, da ne želijo omejevati tistih ponudnikov, ki spoštujejo zakonodajo. Pri oddajanju stanovanj v večstanovanjskih stavbah bodo pred uvedbo končnih omejitev izvedli analizo stanja, da bi našli najbolj optimalno rešitev. Prav tako pozdravljajo določbo, ki onemogoča kratkoročno oddajanje stanovanj v objektih z oskrbovanimi stanovanji, saj menijo, da je to pomemben korak pri zaščiti ranljivih skupin prebivalstva.

"Na Bledu drastično primanjkuje stanovanj za dolgoročni najem. Večina nepremičnin, ki se oddajajo, je na voljo zgolj za polletna obdobja, saj je kratkoročno oddajanje finančno veliko bolj dobičkonosno," ugotavljajo. Zaradi tega v občini narašča potreba po neprofitnih stanovanjih, saj so tržne najemnine za številne prebivalce previsoke. Občina Bled že namenja proračunska sredstva za subvencioniranje tako neprofitnih kot tržnih najemnih stanovanj, vendar priznavajo, da je ponudba stanovanj za dolgoročni najem prenizka, zlasti za mlade.

V Mariboru primanjkuje 600 javnih najemnih stanovanj

Mestna občina Maribor se pri pripravi zakona pridružuje stališčem drugih občin v okviru Skupnosti občin Slovenije in za zdaj posebnih pripomb nimajo, so nam sporočili. Zavedajo pa se, da bodo občine zdaj bolj vpete v izdajo soglasij in pripravo pravnih podlag za oddajanje stanovanj, kar pomeni večjo odgovornost pri regulaciji tega trga.

V Javnem medobčinskem stanovanjskem skladu Maribor (JMSS) ocenjujejo, da povpraševanje po dolgoročnih najemnih stanovanjih močno presega ponudbo. "Večja dostopnost stanovanj za dolgoročni najem bi izboljšala stanovanjske razmere, zlasti za socialno šibkejše skupine in mlade družine," so prepričani. Po njihovih ocenah trenutno v Mariboru primanjkuje približno 300 javnih najemnih stanovanj, do leta 2026 pa bodo potrebovali dodatnih 300, kar pomeni skupno 600 dodatnih stanovanj, da bi vsaj delno zadostili trenutnim potrebam prebivalstva. Ob tem poudarjajo, da bi k večji ponudbi dolgoročnih najemov stanovanj najbolj pripomogle spremembe zakonodaje na področju zaščite najemodajalcev ter ustrezne davčne spodbude, ki bi jih spodbudile k oddajanju v dolgoročni najem.

Ljubljana opozarja na nepravično davčno politiko

Na Mestni občini Ljubljana (MOL) poudarjajo, da so platforme za oddajanje stanovanj, kot sta Airbnb in Booking, sprva nastale kot del delitvene ekonomije, a so se sčasoma preoblikovale v klasičen poslovni model, ki ima znaten vpliv na dvig cen stanovanj in dolgoročnih najemnin. "Investitorji, ki v stanovanjih vidijo priložnost za kratkoročni najem, so zanje pripravljeni in zmožni plačati več kot nekdo, ki rešuje svoj stanovanjski problem. To ustvarja dodaten pritisk na rast cen nepremičnin in dolgoročnih najemnin," opozarjajo na MOL.

Zato podpirajo sprejetje zakonodaje, ki bi uredila kratkoročno oddajanje stanovanj. Prepričani so, da bi bil to eden ključnih ukrepov, s katerim bi lahko vplivali na znižanje cen stanovanj v Ljubljani, pa tudi v drugih občinah, kjer beležijo visok delež kratkoročnega oddajanja, kot so Bled, Kranjska Gora, Piran in Koper. Obenem želijo, da bi nadzor nad izvajanjem zakonodaje poleg tržne inšpekcije opravljala tudi stanovanjska inšpekcija, ne pa občinska inšpekcija. Po njihovem mnenju bi s tem zagotovili učinkovitejše izvajanje zakona in boljšo zaščito stanovanjskega trga. Dokončno odločitev o tem, ali se bodo v Ljubljani odločili za strožji ali milejši režim, kot ga predvideva zakon, bodo sprejeli po njegovi potrditvi v državnem zboru. Župan Zoran Janković pa je že večkrat poudaril, da ne vidi razlogov za milejši režim. 

Na MOL hkrati opozarjajo tudi na nepravično davčno politiko, ki po njihovem mnenju spodbuja kratkoročno oddajanje in odvrača lastnike od dolgoročnega oddajanja stanovanj: "Od 1. januarja 2023 je bila davčna obremenitev dolgoročnega najema zvišana na 25 %, kar pomeni efektivno obremenitev 22,5 %. Medtem lahko lastniki, ki stanovanja oddajajo v kratkoročni najem, zaradi različnih davčnih olajšav plačajo le 4 % davka." Zaradi tega menijo, da bi bila prilagoditev davčne politike ključna za spodbujanje dolgoročnega oddajanja in povečanje dostopnosti stanovanj za prebivalce Ljubljane.

Sobodajalci proti omejitvam

Medtem ko občine v novi zakonodaji vidijo priložnost za ureditev stanovanjskega trga, sobodajalci opozarjajo na negativne posledice. Predstavniki Združenja sobodajalcev, Zavoda Gostoljubnost slovenskih domov in Združenja lastnikov nepremičnin ostro kritizirajo predlagane spremembe Zakona o gostinstvu in opozarjajo, da so bili iz priprave novele izključeni že v začetnih fazah. Čeprav so maja in junija 2024 v okviru javne razprave podali izčrpne in temeljite pripombe, niso imeli pravega vpliva na končno besedilo zakona, saj so jih lahko oddali le v okviru javne razprave. Po več neuspešnih poskusih vzpostavitve dialoga z ministrstvom - med drugim na sestankih avgusta in decembra lani - menijo, da je bil zakon oblikovan brez sodelovanja tistih, ki jih najbolj zadeva. "Vabilo na sestanek, ki bo v torek, smo zdaj sicer dobili, ob predpostavki, da bi ministrstvo predlog že prihodnji teden rado poslalo na vlado," opozori Katja Rezman, predsednica Združenja sobodajalcev.

Po njihovih besedah predlog zakona uvaja najstrožje časovne omejitve kratkoročnega oddajanja v EU, kar slovenske ponudnike postavlja v neenakopraven položaj v primerjavi z drugimi evropskimi državami. "S to zakonodajo se žaga eden od nosilnih stebrov slovenskega turizma, saj kratkoročni najemi predstavljajo kar četrtino vseh lani ustvarjenih prenočitev v Sloveniji," poudarjajo. Eden izmed najbolj spornih delov predloga je prepoved opravljanja dejavnosti za s.p.-je in d.o.o.-je v večstanovanjskih stavbah, kar po mnenju sobodajalcev predstavlja nesorazmeren ukrep. Opozarjajo, da večstanovanjske stavbe niso le stanovanjski bloki, ampak tudi stavbe v starih mestnih jedrih turističnih krajev in številne družinske hiše, v katerih že zdaj poteka legalno kratkoročno oddajanje. 

"Zakon omejuje tudi število gostov in poslovne modele, kar bo povzročilo, da bodo obstoječe kapacitete ostajale nezapolnjene," opozarjajo. Kar zmanjšuje prihodke občin, saj bi lahko povzročilo osip turističnih taks, povečanje oddajanja stanovanj na črno ter zmanjšanje multiplikativnih učinkov turizma na lokalna gospodarstva. Prav tako menijo, da zakon ogroža strategijo podaljševanja turistične sezone, za katero so nekatere občine prejele znatna evropska sredstva. Zaradi vseh naštetih pomislekov je Združenje sobodajalcev objavilo javni poziv ministrstvu k ponovnemu razpisu javne razprave, ki ga je do zdaj podpisalo več kot 400 lokalnih turističnih organizacij, turističnih društev, regionalnih razvojnih agencij in občin, peticijo proti predlogu pa je podpisalo več kot tisoč posameznikov.