Slovenski nepremičninski trg po letih izrazite rasti cen in močnega povpraševanja vstopa v obdobje večje previdnosti. Čeprav cene ostajajo visoke, sogovorniki iz nepremičninske stroke ocenjujejo, da trg ni več tako pregret kot v preteklih letih, kupci pa postajajo vse bolj selektivni. Na vrednost nepremičnin danes vplivajo predvsem dostopnost financiranja, omejena ponudba kakovostnih stanovanj, stroški gradnje in splošna gospodarska negotovost.
Trg ni pregret, ampak podhranjen
Da trg na prvi pogled deluje pregret, predvsem zaradi visokih cen, vendar je realna slika nekoliko drugačna, opozarja Daniel Angel Sauli, vodja KW Slovenia. "Če pogledamo dolgoročno gibanje cen nepremičnin in upoštevamo normalno rast vrednosti nepremičnin na ravni približno štirih odstotkov letno, vidimo, da v določenih delih Slovenije danes niti nismo bistveno nad dolgoročnim trendom rasti," pojasnjuje. Po njegovih besedah je glavni problem slovenskega trga predvsem pomanjkanje ponudbe. "Trg je v resnici podhranjen. Tako kot v vsakem gospodarstvu tudi tukaj ceno določa razmerje med ponudbo in povpraševanjem, pri nas pa je kakovostnih nepremičnin še vedno premalo glede na povpraševanje," pravi. "Če pogledamo Maribor, vidimo, kako izrazito podhranjen je trg. Med letoma 2011 in 2021 se je število gospodinjstev povečalo za 2393, v istem obdobju pa je bilo po podatkih SURS-a in naši raziskavi izdanih gradbenih dovoljenj za le 1183 stanovanj. Če to postavimo v kontekst dejstva, da se v Mariboru proda približno 200 stanovanj na četrtletje, hitro postane jasno, da se soočamo z velikim primanjkljajem stanovanj," še dodaja.
Pomembno je tudi razumeti, poudarja Daniel Angel Sauli, da danes ne obstaja enoten nepremičninski trg, temveč je na njem več segmentov. "Novogradnje so še vedno izjemno iskane, ker kupci pri njih dobijo večjo energetsko učinkovitost, manj tveganj glede dodatnih investicij ter možnost izbire mikrolokacije znotraj objekta. Zelo dobro se prodajajo tudi kakovostno obnovljena rabljena stanovanja. Najslabše pa se danes prodajajo nepremičnine s slabimi tlorisi, slabim stanjem ali na slabših mikrolokacijah, kjer kupca čakajo večje dodatne investicije," pojasnjuje.
Da je ponudba še vedno precej pod pričakovanji kupcev, ocenjuje tudi Melita Bojič, nepremičninska posrednica pri RE/MAX Maribor. Ob tem opaža, da ponudba v zadnjem času vendarle ne kopni več tako hitro kot pred časom, predvsem zaradi visokih pričakovanj prodajalcev. "To je pogosto največja napaka pri prodaji, kadar se prodajalci prodaje lotijo sami, brez pomoči agencije. Njihova pričakovanja pogosto niso usklajena z dejanskimi razmerami na trgu, temveč odražajo osebne želje ali napačno razumevanje cen," pravi.
Kljub temu ugotavlja, da so se cene nepremičnin v zadnjih mesecih po vsej Sloveniji precej zvišale. "Kupci ugotavljajo, da nimajo veliko izbire, zato se za nakup odločijo takoj, ko se pojavi potreba po novem domu. K temu so v preteklih mesecih prispevale tudi razmeroma ugodne obrestne mere za stanovanjske kredite," pojasnjuje. Poseben izziv po njenih besedah predstavljajo starejše hiše, ki se pogosto prodajajo zelo dolgo. "Veliko jih nima urejene gradbene dokumentacije, zato jih na trgu praktično ni mogoče prodati. Kupci so glede tega danes precej bolj ozaveščeni, ker dobro poznajo pogoje bank za odobritev kredita za takšen nakup," še dodaja.
Kupci niso več pripravljeni kupiti za vsako ceno
Nina Mohorko, direktorica in nepremičninska posrednica pri Century 21 Maribor City, meni, da se slovenski nepremičninski trg trenutno nahaja v fazi stabilizacije in večje preudarnosti. Po letu 2025, ko se je število kupoprodaj stanovanj na državni ravni povečalo za približno 25 do 30 odstotkov, v leto 2026 po njenih besedah vstopamo precej bolj uravnoteženo.
"Povpraševanje sicer ostaja večje od ponudbe, opažamo pa višjo stopnjo selektivnosti. Kupci niso več pripravljeni kupiti česarkoli za kakršnokoli ceno," poudarja. Dodaja, da ponudba ostaja ena ključnih strukturnih težav slovenskega trga. "Čeprav se v mestih, kot sta Ljubljana in Maribor, pojavljajo nekateri večji novi projekti, ponudba rabljenih, energetsko učinkovitih in funkcionalnih nepremičnin še vedno ne dohaja povpraševanja," pravi.
Po njenih besedah so cene nepremičnin lani dosegle nove rekorde – srednja cena rabljenega stanovanja v Sloveniji je prvič presegla 3000 evrov na kvadratni meter –, letos pa že opaža umirjanje rasti. "Cene ne naraščajo več strmo, temveč se gibljejo v okvirih inflacije ali rahlo nad njo," pojasnjuje.
Slovenski nepremičninski trg trenutno zaznamuje razmeroma stabilno, a precej bolj selektivno povpraševanje, pa meni Mojca Žižek Mesarec, vodja Galea nepremičnin. "Kupci so danes precej bolj previdni kot v preteklih letih, predvsem zaradi višjih obrestnih mer in splošne gospodarske negotovosti," pravi.
Ob tem poudarja, da ponudba ostaja omejena, zlasti pri kakovostnih in dobro lociranih nepremičninah, kar še naprej podpira visoke cene. "Te se sicer ne zvišujejo več tako izrazito kot v preteklosti, vendar večjih padcev trenutno ne zaznavamo," dodaja.
Kaj vse vpliva na trg?
Daniel Angel Sauli opozarja, da na gibanje cen nepremičnin trenutno najbolj vplivajo lokacija, kakovost nepremičnine in pravilno postavljena cena glede na konkurenco na trgu.
"Kupci danes zelo hitro kaznujejo previsoke cene. Če je cena previsoka, kupci sicer izrazijo interes in pohvalijo nepremičnino, vendar ne naredijo naslednjega koraka – ne oddajo ponudbe. To je jasen signal, da trg takšne cene ne sprejema. Če ni niti ogledov, pa to praviloma pomeni, da je cena bistveno previsoka," pojasnjuje.
Po njegovih besedah imajo velik vpliv tudi kakovost gradnje, urejenost dokumentacije in splošen vtis, ki ga nepremičnina pusti pri kupcu. "Kupci danes zelo dobro zaznajo, ali je nekdo za nepremičnino dobro skrbel ali ne," dodaja Sauli. Obenem opozarja na eno najpogostejših napak prodajalcev. "Velika napaka je razmišljanje, da lahko začnejo s previsoko ceno in jo nato postopoma znižujejo. S tem pogosto izgubijo najbolj aktivne kupce prav v prvih tednih prodaje, ko je zanimanje največje. Prvih nekaj tednov prodaje je običajno ključnih za dosego najboljšega rezultata," poudarja.
Melita Bojič med dejavniki, ki vplivajo na cene nepremičnin, izpostavlja vojne, inflacijo, strah pred prihodnostjo, negotovost glede obrestnih mer ter močno željo Slovencev po lastnem domu. "Na trg vplivajo tudi življenjske prelomnice, kot so širjenje ali zmanjševanje družin, ločitve ter dediščine, ki jih potomci ne želijo obdržati," pravi.
Nina Mohorko medtem opozarja, da na gibanje cen nepremičnin v letu 2026 vpliva preplet več ključnih dejavnikov. "Rahlo znižanje in nato stabilizacija obrestnih mer sta bila glavni motor lanskega skoka v številu transakcij. Letos so se obrestne mere že nekoliko zvišale, to pa ponovno vpliva na dostopnost financiranja," pojasnjuje. Pomembna dejavnika ostajata tudi visoka zaposlenost in rast plač. "Močan trg dela ter realna rast plač povečujeta kupno moč gospodinjstev, to pa ohranja cene nepremičnin na visokih ravneh," pravi.
Velik vpliv imajo po njenih besedah tudi stroški gradnje in energetska učinkovitost. "Cene novogradenj so močno povezane s stroški materialov in dela, ki ostajajo visoki. Hkrati kupci vse bolj cenijo energetsko varčnost, kar ustvarja vse večji cenovni razkorak med modernimi in starejšimi, energetsko potratnimi nepremičninami," dodaja. V ospredje postavlja tudi psihološki dejavnik. "Prodajalci še vedno pričakujejo rekordne zneske iz preteklih let, medtem ko kupci pričakujejo več prostora za pogajanja. Trenutno se večina poslov pri rabljenih nepremičninah sklene nekoliko pod oglaševano ceno," ocenjuje.
Da imajo največji vpliv na trg predvsem obrestne mere, dostopnost financiranja in splošno zaupanje potrošnikov, poudarja tudi Mojca Žižek Mesarec. Pomemben dejavnik po njenih besedah ostaja omejena ponudba novogradenj, predvsem zaradi dolgotrajnih postopkov umeščanja v prostor in visokih stroškov gradnje.
"Na določenih mikrolokacijah cene še vedno močno poganja investicijsko povpraševanje. Opažamo ga precej, saj se vlagatelji zaradi negotovosti in inflacije vse pogosteje odločajo za naložbe v nepremičnine, ki še vedno veljajo za eno varnejših oblik ohranjanja vrednosti kapitala. Lahko bi rekli, da nepremičnine ostajajo nekakšen varen ‘šparovček’," sklene.
