Zbornica za arhitekturo in prostor je na svoji spletni strani nedavno objavila odgovore na najpogostejša vprašanja, ki jih zastavljajo zasebni investitorji, ko se odločajo za gradnjo ali prenovo doma, bodisi za lastno uporabo bodisi za prodajo. Morda vam navedeni odgovori pridejo prav pri odločanju, ali in kako izbrati arhitekta.
Kakšen je celoten potek graditve?
Graditev objekta obsega projektiranje, dovoljevanje in gradnjo objekta. Faza projektiranja je v načelu enaka za vse objekte, ne glede na njihovo velikost. Začne se z idejnim snovanjem, ki mu sledi idejno projektiranje, temu pa projektiranje za izvedbo. Dovoljevanje obsega pridobivanje projektnih pogojev, pridobivanje mnenj oziroma soglasij ter pridobivanje gradbenega dovoljenja. Dovoljevanje se časovno prepleta s projektiranjem. Gradnja objekta se prične s prijavo del in konča s prevzemom objekta. Podrobneje vam bo vsako fazo glede na značilnosti objekta pojasnil vaš arhitekt.
Kako arhitektu oddam naročilo?
Dober odnos med naročnikom in arhitektom je pogoj za uspešen zaključek projekta. Z arhitektom se morate o vseh pomembnih točkah sporazumeti pred pričetkom dela, dogovore pa sprejeti v pisni obliki. Obseg storitev, vsebino in način izdelave projektne dokumentacije določa Standard ZAPS, pogodbeni odnos projektanta in naročnika pa urejajo Splošni pogoji za arhitekturne storitve.
Kako vem, ali potrebujem gradbeno dovoljenje?
Glede tega vam bo najbolje svetoval arhitekt. Če želite preveriti sami, pa gradnjo ureja Gradbeni zakon (GZ). V splošnem potrebujete gradbeno dovoljenje za vsako gradnjo novega objekta, rekonstrukcijo in odstranitev objekta, razen če gre za enostavni objekt, kot ga določa Uredba.
Gradnja se razlikuje od rednega vzdrževanja, za katero ne potrebujete gradbenega dovoljenja in pomeni izvedbo investicijsko vzdrževalnih del, popravil, gradbenih, inštalacijskih in obrtniških del ter izboljšav, ki sledijo napredku tehnike, z njimi pa se ne posega v konstrukcijo objekta, ne spreminja njegova namembnost in ne zmanjšuje raven izpolnjevanja bistvenih zahtev.
Gradbeno dovoljenje potrebujete tudi v večini primerov spremembe namembnosti, na primer iz večstanovanjske v pisarniško stavbo ali obratno.
Koliko stane gradbeno dovoljenje za nepodkleteno hišo s 150 m2 neto kvadrature?
Po standardu ZAPS, ki je objavljen na spletni strani zbornice, znaša cena za izvedbo vseh storitev, ki so potrebne za pridobitev gradbenega dovoljenja, minimalno 5600 evrov (brez DDV). Ta cena vključuje izdelavo idejne zasnove (IDZ), konzultacije za statiko, strojne in električne inštalacije ter požarno varnost, izdelavo projektne dokumentacije za pridobivanje projektnih pogojev (DPP) in projektne dokumentacije za pridobivanje gradbenega dovoljenja (DGD) ter zastopanje investitorja v upravnih postopkih.
Vendar samo gradbeno dovoljenje za pričetek gradnje ni dovolj, saj mora investitor pred tem gradnjo prijaviti, za kar potrebuje projekt za izvedbo (PZI). Poleg tega je za pridobivanje ponudb in izvedbo gradnje nujen tudi popis del, ki je skupaj z načrti pogoj za kvalitetno izvedbo.
Celotna projektna dokumentacija za gradnjo objekta mora tako vsebovati vsaj naslednje sklope: idejno zasnovo (IDZ), projektno dokumentacijo za pridobivanje projektnih pogojev (DPP), projektno dokumentacijo za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD) ter projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje (PZI) s popisom del. Cena celotne dokumentacije je odvisna od številnih dejavnikov, kot so velikost objekta, namembnost, zahtevnost, lokacija in tehnične zahteve. Za gradnjo enodružinske hiše srednjega razreda s 150 m² neto tlorisne površine bi po Standardu ZAPS znašala med 19.500 in 23.000 evri (brez DDV).
Kakšno pogodbo naj sklenem z izvajalcem del?
Podlaga za pričetek izbire izvajalca je kvaliteten projekt za izvedbo s popisom del, ki vam ga bo pripravil arhitekt, ter izdano gradbeno dovoljenje, kadar je to potrebno. Pri Gospodarski zbornici Slovenije so pripravili brezplačen vzorec gradbene pogodbe, ki naročnikom in izvajalcem jasno določa njihove pogodbene pravice in obveznosti, skladno z Obligacijskim zakonikom, Posebnimi gradbenimi uzancami in dobrimi praksami.
Kako nadzorujem potek gradnje?
Skladno z GZ mora naročnik imenovati nadzornika, ki bo nadzoroval kakovost opravljenih del, kakovost gradbenih proizvodov, materiala, napeljav in tehnoloških naprav, ki se vgrajujejo v objekt, skrbel za to, da se bodo pri opravljanju del spoštovali dogovorjeni roki gradnje, ter nadzoroval gradbene stroške.
Poleg gradbenega nadzora potek gradnje spremlja tudi arhitekt, ki opravlja projektantski nadzor. Z rednimi obiski gradbišča, praviloma enkrat tedensko, skrbi za celostno podobo in funkcionalnost objekta, ki ga pozna najbolje od vseh. Nadzoruje skladnost gradnje z izvedbenimi načrti, usklajuje morebitna odstopanja od projekta ter predlaga oziroma potrjuje detajle izvedbe.
