V večstanovanjski zgradbi se stanovalci pogosto srečujejo z različnimi težavami v objektu. Nekatere odpravijo sami, pri drugih se po pomoč obrnejo na hišnika oziroma upravnika stanovanjske zgradbe, ki poskuša najti rešitve. S kakšnimi težavami glede vzdrževanja se nanje najpogosteje obračajo stanovalci, smo povprašali vodjo oddelka za upravljanje pri Stanovanjskem inženiringu Maribor Alenko Petrović. "Najpogosteje smo mi pravi naslov za stanovalce, ko je vprašanje redno vzdrževanje stavbe, kamor sodijo razna drobna popravila, kot so menjava žarnic v skupnih prostorih, nedelovanje samozapiral na vhodnih vratih, nedelovanje zaklepanja vhodnih vrat, domofonov ... Takšna dela običajno opravi hišnik objekta. S pogodbo se določita pogostost obhodov po objektu, ki jih opravi hišnik, in obseg del, ki so zajeta v mesečno ceno hišniških opravil. Material, ki ga nabavi hišnik (žarnice, vratna zapirala, cilindri v ključavnicah, sol za posip ...), ni vključen v ceno storitev hišnika na objektu. Če poenostavim: hišnik mora zamenjati nedelujočo žarnico, zaračuna pa zgolj nabavo žarnice, ne dela oziroma časa, ki ga je porabil za menjavo žarnice, ker je to že všteto v osnovni mesečni strošek in je v njegovem opisu del, ki jih ima po pogodbi, sklenjeni z etažnimi lastniki. Kadar objekt nima rednega hišnika, takrat ga za vsako posamezno delo pošljemo v objekt. Kaj se stanovalcem bolj splača, je odvisno od velikosti objekta, od starosti in od tega, kako se stanovalci lahko medsebojno dogovorijo o posameznih delih. Odvisno pa je tudi od tega, ali hišnik živi v bloku in je tako imenovani hišni mojster, ki ima za takšna opravila odmerjen tudi potreben delovni čas. Vsekakor stanovalcem, ki živijo v večjih objektih na večjem zemljišču (travnate površine, okrasno grmičevje, otroška igrišča, parkirišča …), svetujemo angažiranje hišnika, saj je to v takšnih primerih racionalneje," pravi Petrovićeva.
Kdaj se obrniti na upravnika
Kadar nastane težava oziroma škoda v stanovanju posameznega etažnega lastnika, jo mora ta odpraviti sam, pojasni Petrovićeva. "Prav tako mora poskrbeti za sanacijo škode, ki je nastala v skupnih prostorih ali v drugem stanovanju. Za pomoč pri odpravi težav se lahko vedno obrnejo tudi nas. Težave se pojavijo, ko nam stanovalci sporočijo, da na primer zamaka iz zgornjega stanovanja, stanovalec pa se ne loti sanacije. Takrat se vključimo mi kot upravnik stavbe in etažnemu lastniku razložimo njegove dolžnosti ter mu ponudimo pomoč pri odpravljanju napak. Prav tako preverimo, ali je možno škodo poravnati iz zavarovalne police stavbe oziroma iz stanovanja, odkoder je zamakalo. Stroške, ki nastajajo pri odpravi zgoraj naštetih težav in so za njih izstavljeni računi posameznih izvajalcev, upravnik razdeli na rednih mesečnih položnicah."
Sanacija škode
Ko pa na primer zamaka streha, ali poči vodovodna cev v kopalnici, ali pride do izpada elektrike, takrat se reševanju težav pridruži upravnik. "Poiščemo primernega izvajalca, ki ugotovi vzrok za zgoraj omenjene težave in jih nato tudi odpravi. Stroške, ki nastajajo pri odpravi interventnih popravil, je možno črpati iz rezervnega sklada, zato je zelo pomembno, da v rezervnem skladu vedno ostajajo sredstva za nujna popravila, saj ne vemo vnaprej, kdaj bodo potrebna."
Vse druge težave, ki zmanjšujejo kakovost bivanja v objektu, vendar jih ni treba nujno rešiti takoj, tu gre po besedah sogovornice za obnovo dotrajanih talnih oblog v objektu, pleskanje skupnih prostorov, obnovo streh, fasad ..., rešujejo na tak način, da se pripravi načrt vzdrževanja, vsa dela se stroškovno ovrednotijo, zbere se več ponudb, ki se nato predstavijo na zboru etažnih lastnikov, kjer se glasuje o izvedbi in se določi tudi njen terminski načrt (po mesecih v tekočem letu ali se celo določi večletni načrt vzdrževanja).
Plesen v stanovanju
"Kadar se stanovalci obrnejo na nas zaradi pojava vlage v stanovanju in posledično plesni na stenah, moramo najprej poiskati vzrok pojava plesni," pravi Alenka Petrović. "Aktiviramo primerne izvajalce oz. strokovnjake za odkrivanje vzroka. Kadar se je plesen pojavila zaradi zamakanja, je to običajno dobro vidno. Včasih pa vzroka ni mogoče določiti brez temeljitega pregleda stavbe ali stanovanja (toplotni mostovi). V primeru toplotnih mostov je treba poiskati rešitve za njihovo odpravo. Velikokrat je vzrok za nastanek plesni nepravilno zračenje prostorov. Ko na to posumimo ali so na to pokazale meritve, takrat stanovalce poučimo o pravilnem zračenju prostorov. Če je za pojav plesni res krivo preslabo zračenje prostorov ali slabo kroženje zraka v prostoru (prenatrpanost stanovanja s pohištvom, ki je postavljeno preblizu sten) in se stanovalci nato držijo naših navodil, se običajno po nekaj mesecih pokaže izboljšanje in plesen se več ne pojavlja. Stanovalcem svetujemo, naj nabavijo digitalne termometre, ki hkrati merijo tudi vlago v prostoru. Primerna vlažnost zraka v prostoru je od 40 do 55 odstotkov."
Nepogrešljivo prezračevanje
Milan Kuster iz podjetja Lunos opozarja, da vse pohištvo, preproge, zavese in zidne barve v majhnih količinah v zrak spuščajo strupene snovi, ki so na dolg rok zelo škodljive za zdravje. Poleg tega je zaradi nižjih temperatur odvečna vlaga še posebno problematična v hladnejših mesecih leta. Sicer pa je vlaga posledica običajnih aktivnosti v našem domu in nastane ob prhanju, sušenju perila, kuhanju, potenju. V povprečju se je v domu nabere dnevno kar 15 litrov. Če nimamo urejenega prezračevanja, vlago vsrkajo stene in prej ko slej nastane plesen. Da se izognemo vsem naštetim težavam, moramo poskrbeti za redno prezračevanje in svež zrak v prostoru. “Prezračevanje našega doma je približno tako kot dihanje pri človeku. Ta proces mora teči nenehno, ne glede na letni čas,” zatrjuje Kuster. Če bi želeli kolikor toliko učinkovito prezračiti prostor z odpiranjem oken in prepihom, bi to morali početi vsake tri ure, tudi ponoči. S tem, opozori sogovornik, pri prezračevanju skozi okna nikoli ne zamenjamo celotnega zraka v našem domu, zračni tokovi niso pravilno usmerjeni in zrak ni prefiltriran. Optimalna rešitev je vgradnja decentralnega prezračevalnega sistema. Ta poskrbi, da so izmenjave zraka kontrolirane, kar pomeni ne preveč in ne premalo. Pri tem pa ne izgubljamo dragocene energije in tako poskrbimo za zdravje stanovalcev in navsezadnje stavbe.
Urejanje okolice bloka
Za urejanje okolice in za vsa opravila v zvezi s tem, od košnje trave, obreza grmičevja do skrbi za cvetlice, lahko poskrbijo stanovalci sami, običajno pa ta dela za njih opravlja hišnik objekta, pravijo pri Stanovanjskem inženiringu. "Za večje obreze drevja, ki raste na zemljišču, ki je v lasti etažnih lastnikov, pa poskrbijo podjetja, ki so za to primerno usposobljena in imajo dovoljenje delati na višini, imajo primerno mehanizacijo za večje obreze ter poskrbijo za odvoz zelenega obreza ..."
Kaj pa čiščenje skupnih prostorov? "Le redko za čiščenje skupnih prostorov skrbijo sami stanovalci, vendar imamo tudi takšne objekte v upravljanju. Običajno opravlja čiščenje skupnih prostorov najeti čistilni servis oz. čistilka. Pogostost čiščenja določijo stanovalci. V pogodbi, ki jo čistilni servis sklene z etažnimi lastniki, se določi, kaj vse mora čistilka očistiti in je zajeto v mesečni ceni, prav tako se določi dinamika posameznih opravil."
Kdo bo odstranil sneg
Največ težav in hude krvi pa stanovalcem po navadi povzroča novozapadli sneg na skupnih parkiriščih. Kdo je odgovoren za čiščenje teh površin? Alenka Petrović odgovori: "Za odstranjevanje snega pred objektom in na parkiriščih so odgovorni etažnih lastniki. Običajno ta dela za njih opravi hišnik objekta, strošek dela je vključen v redni mesečni račun izvajalca, ali se čiščenje naroči po potrebi ali pa to opravijo stanovalci sami. Kadar sneg kida hišnik, se z njim dogovorimo o vseh mestih, kjer mora biti sneg odstranjen, od tega je odvisna tudi višina stroška za omenjena dela. Najtežje je poskrbeti za odstranitev snega s parkirišč, saj so skoraj vedno na njih vozila. Zato čiščenja parkirišč običajno ne opravi hišnik, temveč si jih morajo očistiti stanovalci sami. Je pa vse stvar dogovora. Kot upravniki preverjamo, kdaj so hišniki odstranili sneg pred objektom in ali so očistili vse površine, za katere je bilo dogovorjeno. Prav tako o mnenju oz. kakovosti opravljenega dela povprašamo stanovalce."
