Scenarij, ki se bere kot izsek iz grozljivke, a je za marsikaterega lastnika nepremičnine kruta realnost. Svoje stanovanje oddate v najem v upanju na dodaten prihodek, a se sanje hitro spremenijo v nočno moro. Najemnik ne plačuje najemnine, uničuje vaše imetje in se po izteku pogodbe preprosto noče izseliti. V obupu in jezi mnogi lastniki pomislijo na hitro rešitev: zamenjali bomo ključavnico, odklopili elektriko in vodo, pa bo že odšel. A pozor, s takšnim dejanjem se iz žrtve v trenutku spremenite v storilca kaznivega dejanja.
Zakonodaja je na Hrvaškem, podobno pa je tudi v Sloveniji, na tem področju zelo jasna in ščiti posest, ne nujno lastništva. To pomeni, da najemnik, ki ima veljavno (ali celo poteklo) pogodbo in biva v stanovanju, uživa pravico do nedotakljivosti stanovanja. Vsak poskus lastnika, da bi samovoljno vstopil v stanovanje, zamenjal ključavnico ali najemnika kako drugače prisilil v izselitev z odklopom komunalnih storitev, se šteje za kaznivo dejanje samovolje in motenja posesti. Paradoksalno je, da lahko v takem primeru najemnik pokliče policijo, ki bo ukrepala – proti lastniku. Na Hrvaškem so zabeleženi primeri, ko so lastniki zaradi takšnih potez prejeli kazenske ovadbe in celo zaporne kazni.
Hrvaški mediji so denimo poročali, da je 70-letni lastnik grozil svojemu podnajemniku, ki ni plačeval najemnine in stroškov, in bil zaradi tega obsojen na 8-mesečno zaporno kazen.
Edina pot je sodišče, a je dolga in draga
Če se lastnik znajde v nezavidljivi situaciji, je edina zakonita pot sprožitev sodnega postopka za izpraznitev nepremičnine. Ta pot pa je vse prej kot hitra in enostavna. Bolje je začeti na dobrih temeljih – s kakovostno najemno pogodbo, po možnosti sestavljeno pri pravniku ali overjeno pri notarju. Brez tega dokumenta je dokazovanje kršitev s strani najemnika skoraj misija nemogoče.
Preden sploh lahko lastnik vloži tožbo, mora praviloma najemnika pisno opomniti na kršitve in mu določiti rok za njihovo odpravo. Opomin je treba poslati s priporočeno pošto s povratnico, da imate neizpodbiten dokaz o vročitvi. Če se stanje ne izboljša, lahko odpoveste najemno pogodbo. Odpovedni rok, ko pogodbo razdre lastnik, v Sloveniji ne sme biti krajši od 90 dni, v primeru večjih kršitev ali povzročanja škode pa je lahko krajši.
Ko so vsi ti koraki izpolnjeni in se najemnik še vedno noče izseliti, sledi tožba. In tu se začne čakanje. Podatki iz sosednje Hrvaške kažejo, da je povprečno trajanje rešenih stanovanjskih sporov zaradi izselitve v letu 2023 znašalo neverjetnih 564 dni. V tem času lastnik ne prejema najemnine, nosi stroške sodnega postopka, njegova nepremičnina pa je zasedena. Tudi ko lastnik končno pridobi pravnomočno sodbo, deložacijo lahko izvede izključno sodni izvršitelj, ki po potrebi za asistenco prosi policijo. Preventiva je torej ključna.
