Spor zaradi varščine: Ko je treba vrniti denar, nastanejo težave

Vse več najemnikov opozarja, da se težave na najemnem trgu ne končajo pri visokih najemninah, temveč se pogosto začnejo šele ob izselitvi. Med najbolj spornimi vprašanji ostaja vračilo varščine, ki naj bi služila kot varovalo za primer neporavnanih obveznosti ali povzročene škode, v praksi pa je pogosto predmet sporov med najemniki in lastniki. Tudi kadar je stanovanje ob primopredaji pregledano in je podpisan zapisnik, da je bilo vrnjeno v ustreznem stanju, se nekateri najemniki pozneje znajdejo pred dodatnimi zahtevki in očitki o domnevnih poškodbah.

Prav s takšno izkušnjo se je na naše uredništvo obrnil Ormožan, ki je z družino eno leto živel v najemniškem stanovanju v Slovenskih Konjicah, kamor se je, kot nam je povedal, preselil zaradi službe.

Njihova zgodba se je v času bivanja odvijala brez večjih zapletov. Kot pojasnjuje sogovornik, so se iz dvosobnega stanovanja izselili po izteku enoletne najemne pogodbe, hkrati pa se jim je ponudila priložnost za nakup manjše kmetije v okolici Zreč, kar je bila njihova dolgoletna želja.

Podpisali zapisnik, nato spor

"Ko smo stanovanje zapustili, je bilo to prepleskano, očiščeno in pregledano s strani lastnika. Ob tem je bil podpisan tudi zapisnik oziroma dokument, da je stanovanje vrnjeno v enakem stanju kot ob vselitvi," nam je pojasnil Marko Hlapič. Po dogovoru naj bi jim bila varščina vrnjena ob koncu meseca, ko bi bili poravnani še vsi tekoči stroški. 

Toda zgodba se tu ni zaključila, kvečjemu se je zapletla. Kmalu po njihovem odhodu je lastnik navedel, da naj bi bilo pohištvo poškodovano, in zahteval, da se strošek popravila poravna iz varščine. Najemnik se ob tem sprašuje, ali je takšna zahteva sploh dopustna, saj je bil ob primopredaji podpisan dokument, ki potrjuje, da je bilo stanovanje vrnjeno v ustreznem stanju. Dodatno nejasnost v primeru povzroča tudi časovni zamik. Po njegovih besedah naj bi se domnevna poškodba pojavila šele dober teden dni po izselitvi, ko v stanovanju niso več bivali. Zato se upravičeno sprašuje, na koga se lahko obrne, če lastnik varščine kljub podpisanemu zapisniku ne bo vrnil.

Primer bralca odpira širše vprašanje, kako so v takšnih sporih zaščiteni najemniki in kdaj ima lastnik dejansko pravico zadržati varščino. Kot poudarjajo v Najemniškem SOS, so pravila na tem področju sicer jasna, težave pa pogosto nastanejo pri njihovem tolmačenju v praksi.

Lastnik je dolžan vrniti varščino, če najemnik po zaključenem najemu do njega nima neporavnanih obveznosti ter stanovanje vrne v stanju, kot ga je prevzel. "Pri tem pa se upoštevajo normalna raba in vlaganja, ki so nastala v soglasju z lastnikom," pojasnjujejo. Kot dodajajo, se kot normalna raba šteje običajna uporaba, ki s seboj prinese obrabo in staranje opreme ter stanovanjskih površin. Le v primeru, da je najemnik odgovoren za nastalo škodo in je ni odpravil, ima lastnik pravico zadržati varščino, ki je bila vplačana prav s tem namenom.

Brez dokazov ste v slabšem položaju

Prav zato v Najemniškem SOS poudarjajo pomen dokumentiranja stanja stanovanja že ob vselitvi. "Ob podpisu najemne pogodbe je treba fotografirati stanje stanovanja in opreme ter pripraviti primopredajni zapisnik, ki najemniku služi kot dokaz, da sam ni povzročil škode. Poleg tega je ob plačilu varščine pomembno pridobiti potrdilo, da jo je lastnik prejel," opozarjajo.

Če najemnik teh dokazil nima, naj poskuša odgovornost za stanje stanovanja dokazovati z drugimi sredstvi. To so lahko fotografije iz oglasa ali ob vselitvi, komunikacija z lastnikom ter druga dokumentacija. Enako velja za dokazovanje plačila varščine, pri katerem lahko služijo kot dokaz bančna nakazila ali pisna komunikacija.

Kaj pa storiti v primeru, ko lastnik varščine ne vrne? V Najemniškem SOS svetujejo, naj najemnik lastnika najprej pisno opomni na vračilo. Če to ne zaleže in se strani ne strinjata glede odgovornosti za stanje stanovanja, lahko najemnik vračilo varščine zahteva po sodni poti. "V tem primeru naj se obrne na pravno pomoč," dodajajo. Takšen postopek pa za najemnika pomeni dodatne stroške in predvsem čas, saj sodni postopki pogosto trajajo več mesecev ali celo let.

Ob tem pa v Najemniškem SOS opozarjajo še na en vidik, ki ga najemniki pogosto spregledajo. Kot pravijo, primerov, ko lastniki varščine ne vrnejo, čeprav za to nimajo upravičenega razloga, ni malo, hkrati pa najemnikom pripadajo tudi določene pravice glede vlaganj v stanovanje. Če je najemnik v času najema na lastne stroške izvedel popravila ali izboljšave v dogovoru z lastnikom, mu je ta ob izselitvi dolžan povrniti nastale stroške. Prav na to opozarja tudi naš sogovornik, ki je pojasnil, da je med najemom sam financiral servis klimatske naprave in poskrbel za odmašitev odtokov. Kljub večkratnim pozivom lastniku, naj odpravi napake in povrne stroške, naj bi ta vztrajal, da gre za odgovornost najemnika kot uporabnika stanovanja.

S tem se Hlapič ne strinja. Kot pravi, so bili odtoki v kuhinji in kopalnici zamašeni že kmalu po vselitvi, zato meni, da stroški ne bi smeli bremeniti njega.

"Ne razumem, kaj je z lastniki"

Da takšni zapleti niso osamljeni, potrjujejo tudi številne izkušnje na družbenih omrežjih, na katerih uporabniki pogosto opozarjajo na težave z vračilom varščin. Ena od najemnic je svojo izkušnjo opisala takole: "Nikoli nisem ničesar uničila v stanovanju, ki sem ga najemala, ampak si lastniki vedno kaj izmislijo. Pred enim letom sem se vselila in od vsega začetka na vhodnih vratih visi kljuka, lastnika sem opozorila, pa nič. Zadnji mesec se mi v kadi nabira voda, pa prav tako ne ukrepa. Las si ne umivam doma, ampak hodim h kolegici, ki je frizerka. Danes sem mu napisala SMS, naj težave odpravi. Ko se bom izselila, bom ob primopredaji s seboj pripeljala še druge ljudi, da vidim, ali mi bo varščino vrnil."

Na neurejene razmere na trgu pa opozarjajo tudi nekateri najemodajalci. Eden od njih je nevračanje varščin ostro obsodil in poudaril, da takšna praksa meče slabo luč na vse lastnike stanovanj. "Ne razumem, kaj je z lastniki. Ko dobijo varščino, je vse v redu, ko pa jo je treba vrniti, pa nastanejo težave, ker denar porabijo in jih boli. Res žalostno, saj varščine niso majhni zneski," je zapisal. Ob tem dodaja, da je varščina sicer upravičen varovalni mehanizem, a le, če se z njo ravna pošteno: "Saj nikoli ne veš, koga dobiš v stanovanje, ampak potem bodi pošten in jo vrni."

Kot poudarja, sam z najemniki ravna drugače. Najemnikom so pravočasno sporočili, da najema ne bodo podaljšali, ob izselitvi pa varščino praviloma vrnejo. "Sami so predlagali, da del varščine zadržimo za plačilo položnic, preostalo pa vrnemo. Iskreno niti ne vem, koliko znašajo, saj so jih pet let redno plačevali. In tudi zdaj tega ne bom preverjal, ker jim zaupam. Pet let je bilo zaupanje in si ne predstavljam, da bi se razšli zaradi denarja," je še zapisal.